Che cos’è il lastrico solare?

Per lastrico solare si intende la parte finale dell’edificio, quella cioè che funge da copertura e protezione dello stesso stabile.

Il lastrico, in genere, presenta una superficie praticabile e, non di rado, accade che venga assegnato (anche tramite compravendita) in uso esclusivo a uno o più soggetti.

Come avviene la ripartizione delle spese del lastrico solare?

L’articolo 1126 del codice civile stabilisce che “nel caso in cui l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

La norma prevede che quando il lastrico sia di proprietà esclusiva le eventuali opere di manutenzione devono essere ripartite con i condomini sottostanti secondo il principio 1/3 (proprietario esclusivo), 2/3 (condomini).

E’ chiaro che, quando il lastrico è condominiale, le eventuali spese di manutenzione e ricostruzione vengono ripartite secondo quanto stabilito dal comma 1 dell’art. 1123 c.c.

Cosa succede se il lastrico di proprietà esclusiva, è pavimentato? Chi paga la rimozione e lo smaltimento delle mattonelle?

La sostituzione delle mattonelle di pavimentazione del lastrico solare rientra nell’ambito della ordinaria manutenzione dello stesso, pertanto, la relativa spesa è di competenza del proprietario del lastrico.

A tal proposito è intervenuta anche la Cassazione (sent. 2726 del 25/02/2002): “le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare, del tutto avulse dalla funzione di copertura, come ad esempio le spese attinenti ai parapeti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio, sono a completo carico dell’utente o proprietario esclusivo del lastrico solare”.

In conclusione, per applicare il principio di ripartizione sancito dall’articolo 1126 c.c. bisogna considerare solo le componenti essenziali della struttura (ad esempio le parti murarie e l’impermeabilizzazione) che assolvono funzione di copertura e protezione degli immobili sottostanti.

Sono, invece, esclusi dalla previsione normativa, gli accessori che sono destinati a consentire o migliorare la praticabilità della superficie (ad esempio i pavimenti) la cui manutenzione ordinaria e straordinaria resta a carico del proprietario.

Bisogna, però, citare una eccezione:

Se si riscontrano danni infiltrativi e questi ultimi non sono imputabili alla responsabilità del proprietario (sarà un tecnico a stabilire le reali cause), l’eventuale rimozione dei pavimenti per la riparazione e/o ricostruzione del lastrico va ripartita secondo il principio enunciato dall’articolo 1126 c.c.